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Le prêt immobilier
Une Étape Clé de la Vie
Acquérir un bien immobilier
Voici ce que vous devez savoir pour préparer, optimiser et sécuriser votre emprunt immobilier.
La capacité de remboursement : un rdv primordial
Votre capacité de remboursement est évaluée en fonction de vos revenus et de vos charges mensuelles.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe un taux d’endettement maximum de 35 %, assurance emprunteur incluse. Cela signifie que la somme de vos mensualités (prêt immobilier, assurance, et autres crédits éventuels) ne doit pas excéder 35 % de vos revenus nets mensuels.
Respecter cette limite est primordial pour obtenir un financement.
L’APPORT PERSONNEL : VOTRE PREMIER LEVIER
L’apport personnel représente la somme que vous investissez directement dans votre projet.
En général, il représente 10 % minimum, couvrant notamment les frais de notaire et les frais annexes. Les banques apprécient que vous conserviez une épargne résiduelle après la réalisation de votre projet immobilier.
Ce « matelas de sécurité » démontre votre capacité à gérer vos finances avec prudence et permet de faire face à des imprévus. Il est donc conseillé de ne pas investir l’intégralité de votre épargne dans l’apport personnel.
Le taux d’intérêt
Le taux initial est appliqué au capital emprunté.
C’est souvent celui qui est mis en avant dans les offres commerciales.
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) inclut non seulement le taux initial, mais aussi tous les frais liés au prêt (assurance emprunteur, frais de dossier, garanties, etc.).
L’assurance du prêt : votre bouclier financier
L’assurance emprunteur est une protection indispensable pour sécuriser le remboursement de votre prêt et couvre généralement :
• Le décès : si l’emprunteur décède l’assurance prend en charge le solde restant du prêt.
• L’invalidité totale ou permanente : l’assurance peut prendre couvrir les mensualités du prêt.
• L’incapacité temporaire de travail (ITT) : Si vous êtes dans l’impossibilité de travailler à la suite d’un accident ou d’une maladie, l’assurance peut couvrir les mensualités pendant une durée définie.
• La perte d’emploi (optionnelle) : Certaines assurances offrent une garantie en cas de perte d’emploi involontaire.
Il est important de comparer les offres d’assurance en fonction des garanties proposées, du coût (intégré au TAEG) et de votre situation personnelle. Depuis la loi Lemoine, vous avez également la possibilité de résilier et changer d’assurance à tout moment pour trouver une offre plus avantageuse.
LES FRAIS DE DOSSIERS BANQUE
Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque applique généralement des frais de dossier pour le traitement de votre demande.
Ces frais couvrent l’étude de votre dossier, l’analyse de votre solvabilité et la mise en place du prêt.
Ils varient d’une banque à l’autre mais sont souvent compris entre 500 € et 1 500 €.
LES FRAIS DE NOTAIRE
Les frais de notaire, également appelés frais d’acquisition, sont à prévoir en plus du prix d’achat du bien immobilier. Ils couvrent les taxes, les droits de mutation et la rémunération du notaire.
• Dans l’ancien, les frais de notaire représentent généralement 7 à 8 % du prix du bien. La majeure partie de ces frais correspond aux droits de mutation perçus par l’État et les collectivités locales.
• Dans le neuf, ces frais sont réduits, en moyenne autour de 2 à 3 % du prix du bien.
LES GARANTIES : UN GAGE DE SÉCURITÉ POUR LA BANQUE
Pour garantir le remboursement de votre prêt, les banques exigent souvent une caution ou à défaut une hypothèque.
Ces garanties sécurisent l’établissement prêteur en cas de défaut de remboursement, mais entraînent des frais supplémentaires à anticiper.